說明
國務(wù)院辦公廳2022年發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，作為響應(yīng)，國家發(fā)改委在2022年年底組織征集和評估篩選了24個盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例。
現(xiàn)階段有效盤活存量資產(chǎn)，對降低政府債務(wù)風(fēng)險、降低企業(yè)負(fù)債水平具有重要意義?！冻峭堆芯俊氛?4個典型案例如下，以供參考。
目錄
一、盤活存量資產(chǎn)與改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合案例
案例1：北京市西城區(qū)新動力金融科技中心改造升級項目
案例2：天津港保稅區(qū)海港區(qū)域城市更新項目
二、挖掘閑置低效資產(chǎn)價值案例
案例3：天津市河西區(qū)泰達(dá)控股愛米斯保租房項目
案例4：江蘇省徐礦集團(tuán)老舊礦區(qū)改造項目
案例5：浙江省溫州體育休閑公園改造項目
案例6：廣東省佛山市佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目
案例7：北京市平谷區(qū)聯(lián)東集團(tuán)盤活閑置土地資產(chǎn)項目
三、發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）案例
案例8：深圳安居保障性租賃住房REITs項目
案例9：普洛斯物流園區(qū)REITs項目
四、政府和社會資本合作（PPP）/特許經(jīng)營案例
案例10：河北省秦皇島市污水污泥處理PPP項目
案例11：安徽省合肥市十五里河污水處理廠PPP項目
案例12：浙江省溫州市域鐵路S1線一期工程PPP項目
案例13：深圳市婦兒大廈改造PPP項目
五、發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃（商業(yè)票據(jù)）案例
案例14：北京市亦莊控股生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)支持專項計劃項目
案例15：重慶市巴南區(qū)龍洲灣隧道工程資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)項目
六、產(chǎn)權(quán)交易案例
案例16：中石化資產(chǎn)經(jīng)營管理公司安慶分公司港貯液化氣設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目
案例17：天津市渤化集團(tuán)國際輪胎公司盤活項目
案例18：廣西自治區(qū)欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)12#、13#泊位工程產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目
七、作價入股案例
案例19：云南省能源投資集團(tuán)有限公司曲靖垃圾發(fā)電項目
案例20：云南省云維集團(tuán)閑置土地作價出資項目
八、其他盤活方式案例
案例21：中國華能存量火電廠資產(chǎn)盤活項目
案例22：山東鐵投集團(tuán)通過市場化債轉(zhuǎn)股方式盤活濟(jì)青高鐵項目
案例23：安徽省銅陵市中熹科技產(chǎn)業(yè)園項目
案例24：湖北省荊門市獵豹汽車資產(chǎn)重組項目
盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例經(jīng)驗材料
一、盤活存量資產(chǎn)與改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合
案例1 北京市西城區(qū)新動力金融科技中心改造升級項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為北京動物園服裝批發(fā)市場-四達(dá)大廈，總建筑面積95057.54平方米，原主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以服裝貿(mào)易批發(fā)為主。2015年以來，項目采用先疏解、后引進(jìn)的方式，升級改造為新動力金融科技中心。
本項目具有以下特點：
一是疏解非首都核心功能效果突出。通過盤活存量資產(chǎn)，將低端產(chǎn)業(yè)服裝批發(fā)市場進(jìn)行升級改造，打造成為集合金融科技產(chǎn)業(yè)承載空間、專業(yè)服務(wù)展示平臺、智慧樓宇示范基地和城市交通轉(zhuǎn)換樞紐中心等功能的“新一代智慧城市綜合體”。
二是盤活模式創(chuàng)新示范作用明顯。本項目突破傳統(tǒng)項目以地產(chǎn)開發(fā)為主體思路的城市更新模式，探索創(chuàng)新的“基金+城市更新”輕資產(chǎn)受托經(jīng)營合作模式，通過資產(chǎn)所有權(quán)與資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)分離，盤活存量空間資源，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
三是社會影響大。在中央電視臺《新聞聯(lián)播》系列報道《奮進(jìn)新征程建功新時代·非凡十年》第一集《北京篇》中，將新動力金融科技中心作為疏解非首都功能、謀求高質(zhì)量發(fā)展的典型代表進(jìn)行宣傳報道。過去一年里先后被中央電視臺、北京電視臺、北京日報等宣傳報道40余次。
案例2 天津港保稅區(qū)海港區(qū)域城市更新項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為天津港保稅區(qū)海港區(qū)域6.5平方公里的工業(yè)園區(qū)。2022年，天津港保稅區(qū)城市更新投資建設(shè)集團(tuán)有限公司作為實施主體，將園區(qū)內(nèi)閑置和生產(chǎn)低效的資產(chǎn)進(jìn)行分批收購、統(tǒng)一規(guī)劃管理，實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活。
本項目具有以下特點：
一是盤活方式創(chuàng)新性強(qiáng)。對于存量傳統(tǒng)工業(yè)土地，本項目采用了“工對工”方式進(jìn)行盤活，即以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為導(dǎo)向?qū)嵤┏鞘懈滦袆樱瑳]有采取大拆大建的地產(chǎn)開發(fā)模式。
二是融資效果好。已完成以國開行為牽頭行的85億元銀團(tuán)貸款協(xié)議簽訂，并提取首筆貸款。同時，積極引入戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，取得了較好成效，為項目推進(jìn)提供了堅實保障，也為引入產(chǎn)業(yè)方提供了信心。
三是整體規(guī)劃性強(qiáng)。通過整體策劃、分批收購，將園區(qū)內(nèi)低效資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃管理，有效提高了盤活存量資產(chǎn)的效率。
二、挖掘閑置低效資產(chǎn)價值
案例3 天津市河西區(qū)泰達(dá)控股愛米斯保租房項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為位于天津市河西區(qū)核心腹地的閑置廠房資產(chǎn)，用地面積為17859平方米，地上房屋建筑面積2061平方米。2021年12月，天津泰達(dá)萬嘉建設(shè)發(fā)展有限公司通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式取得該地塊資產(chǎn)，并開展保障性租賃住房投資建設(shè)運營。
本項目具有以下特點：
一是社會效益顯著。本項目將原有閑置土地經(jīng)過規(guī)劃開發(fā)后，總建筑面積達(dá)40318平方米，絕大部分用于保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計為1000多人提供就業(yè)機(jī)會，1200人提供居住場所，為提高就業(yè)率、保障民生作出重要貢獻(xiàn)。
二是經(jīng)濟(jì)效果好。通過盤活沉淀資產(chǎn)，回收資金約7000萬元，有效化解原產(chǎn)權(quán)人債務(wù)風(fēng)險。同時，愛米斯項目建成后，可實現(xiàn)項目自平衡，預(yù)計可實現(xiàn)總收入8.05億元，實現(xiàn)凈利潤8500萬元。
三是為同類資產(chǎn)盤活提供了參考借鑒。天津市國資系統(tǒng)閑置土地資源389.3萬平方米，閑置房產(chǎn)252萬平方米，本項目為后續(xù)盤活存量資產(chǎn)提供了可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗方法。
案例4 江蘇省徐礦集團(tuán)老舊礦區(qū)改造項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為徐礦集團(tuán)龐莊礦區(qū)老舊礦區(qū)相關(guān)資產(chǎn)。2015年末，龐莊礦區(qū)共有土地2472畝、各類房產(chǎn)232幢、鐵路專用線22.6公里、電網(wǎng)30.7公里等閑置或低效運轉(zhuǎn)資產(chǎn)，超三千名職工待安置，逾萬畝采煤塌陷地待治理。礦井關(guān)閉后，特別是2017年以來，徐礦集團(tuán)通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是兼顧經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。依托原存量土地建設(shè)的華美熱電二期工程，創(chuàng)出年產(chǎn)值20億元、年利稅3億元的佳績。利用閑置土地投資建設(shè)的華美和園小區(qū)，已定向安置2474戶礦區(qū)住戶，成為徐州市棚改工程的亮點。
二是行業(yè)認(rèn)可度高。華美熱電二期工程相關(guān)子項目獲得“中國電力行業(yè)優(yōu)質(zhì)工程獎”“國家優(yōu)質(zhì)工程獎”?；春４髷?shù)據(jù)通過中國質(zhì)量認(rèn)證中心數(shù)據(jù)中心場地基礎(chǔ)設(shè)施評價增強(qiáng)級認(rèn)證，同時還獲得中國移動鉆石五星級數(shù)據(jù)中心認(rèn)證。
三是借鑒意義強(qiáng)。本項目作為礦區(qū)轉(zhuǎn)型的典范案例，成功助力老工業(yè)基地振興，具備一定可復(fù)制性。同時，本項目也為資源枯竭型企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了可借鑒樣本。
案例5 浙江省溫州體育休閑公園改造項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為溫州濱江商務(wù)區(qū)東南部桃花島片區(qū)，區(qū)塊總用地面積約945畝，分布著垃圾場、污水處理廠、糞便處理廠等市政設(shè)施，對當(dāng)?shù)丨h(huán)境、土地價值造成較大負(fù)面影響。2006年以來，通過對該區(qū)域進(jìn)行修復(fù)、改造、整合、提升，并在新建污水處理廠屋頂上蓋建造體育休閑公園，盤活了存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是項目創(chuàng)新性強(qiáng)。項目采取上下分層供地模式辦理土地證，把“屋頂”規(guī)劃成公園綠地，建成了規(guī)模較大的室內(nèi)氣膜滑雪場、溫州設(shè)施最齊全的室外足球基地、體育配套工程、桃花島公園等，大幅改善周邊環(huán)境，帶動了周邊樓盤的開發(fā)和銷售。
二是釋放了城市發(fā)展空間。項目通過控規(guī)調(diào)整、功能整合、改造提升，對原地面污水處理廠進(jìn)行就近搬遷，新建半地埋、全封閉式污水處理廠，用地由原來的287畝下降至95畝，節(jié)約近三分之二。同時，實施高壓鐵塔落地、上蓋體育休閑公園，區(qū)域總共釋放了約400畝住宅、商業(yè)辦公用地。
三是促進(jìn)了城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。通過“體育+旅游”“體育+裝備”“體育+生態(tài)”“體育+教育”等業(yè)態(tài)融合，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，帶動就業(yè)崗位約100個。
案例6 廣東省佛山市佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為廣東奇正電氣公司的舊廠房，原建筑面積約8萬平方米，空置率高達(dá)80%。2007年，佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成立后，以低效資產(chǎn)提升價值為主、改擴(kuò)建相結(jié)合的方式對原舊工廠、舊物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)盤活。
本項目具有以下特點：
一是盤活效果好。盤活后，園區(qū)建筑面積擴(kuò)大了接近3倍，占地面積擴(kuò)大了2倍；企業(yè)數(shù)量倍增，園區(qū)入駐企業(yè)增長了8倍；解決的就業(yè)人數(shù)增長了100多倍，園區(qū)從200多名藍(lán)領(lǐng)變成了21000名白領(lǐng)常駐辦公；入園企業(yè)擁有的商標(biāo)、專利等知識產(chǎn)權(quán)數(shù)量從10項發(fā)展到現(xiàn)在的35000項；日均人流由改造前的日均200人次，到如今日均6萬人次；租金等收入平均上升6倍以上，每年向當(dāng)?shù)卣U納的稅收增長了200多倍。
二是示范意義強(qiáng)。在15年的建設(shè)運營過程中，佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園采用自有資金、社會資金累計向園區(qū)投入資金超過12億元，采用委托運營、工程總承包+運營（EPC+O）等模式盤活存量資產(chǎn)，可復(fù)制推廣性強(qiáng)。
三是所獲榮譽(yù)多。園區(qū)先后獲得國家省市各種榮譽(yù)稱號68項，包括“國家級夜間文旅消費集聚區(qū)”“國家級科技企業(yè)孵化器”“國家級眾創(chuàng)空間”“國家3A級旅游景區(qū)”等。
案例7 北京市平谷區(qū)聯(lián)東集團(tuán)盤活閑置土地資產(chǎn)項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為北京平谷區(qū)興谷開發(fā)區(qū)內(nèi)一宗閑置多年的工業(yè)用地。2021年1月，聯(lián)東集團(tuán)通過司法拍賣方式獲得該塊土地，明確了產(chǎn)業(yè)招商方向，盤活閑置土地資產(chǎn)。目前項目一期正在建設(shè)中。
本項目具有以下特點：
一是多種方式降低盤活成本。在本項目盤活過程中，企業(yè)與政府積極溝通，通過保留工業(yè)用地性質(zhì)降低投資運營成本、明確稅費主體維護(hù)合法權(quán)益、多部門聯(lián)動解決資產(chǎn)發(fā)票問題、出臺配套方案提供政策支撐等方式，系統(tǒng)性提高盤活工作效率，降低盤活成本，提升社會資本參與積極性。
二是助力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系。項目規(guī)劃建筑面積約9萬平方米，計劃投資額約5億元，充分利用聯(lián)東集團(tuán)在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、園區(qū)運營、企業(yè)加速等方面的專業(yè)優(yōu)勢，構(gòu)建創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)造的服務(wù)平臺，扶持企業(yè)初創(chuàng)、加速和發(fā)展，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)綜合實力。
三是帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收增長。通過打造具備生產(chǎn)、研發(fā)、產(chǎn)品試驗、產(chǎn)品展示區(qū)等多功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，將為平谷區(qū)引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)20-30家，園區(qū)投產(chǎn)后5年內(nèi)預(yù)計年納稅1億元。
三、發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）
案例8 深圳安居保障性租賃住房REITs項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為深圳市人才安居集團(tuán)運營的安居百泉閣等4個保障性租賃住房項目，建筑面積合計13.47萬平方米，項目收益主要來源于房屋租金收入。2022年8月，本項目在深圳證券交易所發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，成功盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是國內(nèi)首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs。本項目為最早公開受理并成功上市的保障性租賃住房REITs試點項目，為全國保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供了可復(fù)制的示范經(jīng)驗。
二是引導(dǎo)帶動作用強(qiáng)。打通了住房租賃市場的“投、融、管、退”模式閉環(huán)，引導(dǎo)更多市場主體參與到住房租賃市場建設(shè)中，為落實“房住不炒”和加快住房租賃市場發(fā)展提供可復(fù)制經(jīng)驗。原始權(quán)益人深圳市人才安居集團(tuán)籌建各類保障性住房占深圳市同期總量的1/3以上，累計服務(wù)超過5100家企業(yè)、13萬名人才及家屬，成為深圳市吸引人才、留住人才、服務(wù)企業(yè)的重要住房保障平臺。
三是市場認(rèn)可度高。截至項目發(fā)行時的2022年8月底，本REITs網(wǎng)下詢價倍數(shù)全國最高（133倍）、公眾認(rèn)購倍數(shù)全國最高（254倍）。
案例9 普洛斯物流園區(qū)REITs項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)是普洛斯（中國）旗下的7個倉儲物流園，建筑面積合計約70.5萬平方米，資產(chǎn)估值合計53.46億元。2021年6月，本項目在上海證券交易所發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，成功盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是資產(chǎn)區(qū)位好。7個倉儲物流園分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)的核心集散地，地理位置優(yōu)越，其中普洛斯北京空港物流園是2008年北京奧運會整體物流工作的重要節(jié)點和樞紐。
二是盤活規(guī)模大。本項目的發(fā)行規(guī)模為58.35億元，是首批產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs中規(guī)模最大的一單。
三是市場化程度高。本項目在首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目中具有基礎(chǔ)資產(chǎn)多、運營市場化程度高的特點，可作為未來產(chǎn)權(quán)類項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要參考。
四是原始權(quán)益人是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目中的唯一一家外資企業(yè)。項目公司大部分為外商獨資企業(yè)持有，涉及跨境重組安排，交易過程相對復(fù)雜且專業(yè)，為國際企業(yè)在國內(nèi)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs、盤活存量資產(chǎn)提供了良好借鑒。
四、政府和社會資本合作（PPP）/特許經(jīng)營
案例10 河北省秦皇島市污水污泥處理PPP項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為秦皇島市排水廠網(wǎng)一體化的存量資產(chǎn)包，包括5座污水處理廠、2座污泥處理廠、51座泵站和423.31公里污水管網(wǎng)，資產(chǎn)總額36.8億元。2018年3月，秦皇島市政府采用TOT模式引入社會資本負(fù)責(zé)運營、維護(hù)、管理資產(chǎn)包。社會資本通過向政府收取污水處理費和管網(wǎng)維護(hù)費回收投資資金。
本項目具有以下特點：
一是項目特點突出。本項目實現(xiàn)“水泥一體、廠網(wǎng)一體”，存量排水設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模大，為水務(wù)項目盤活存量資產(chǎn)提供了有益借鑒。
二是帶動地方政府財稅收入增長。項目共計盤活資金36.8億元，將秦皇島市一般公共預(yù)算收入年均增長率從2015-2017年的2.19%提升到2018-2021年的9.83%，其形成的有效投資帶動秦皇島市年均稅收增長超過8%。
三是保障員工平穩(wěn)過渡。針對不同類型的員工分類制定安置措施，保證了員工的平穩(wěn)過渡，同時社會資本通過專業(yè)賦能和有競爭力的晉升機(jī)制，大大提高了員工的職業(yè)獲得感。
四是提升資產(chǎn)運營效率。通過資產(chǎn)一體化、管理專業(yè)化的手段提升了整體運營管理水平，在保證運營效果的前提下，提高了資產(chǎn)運行效率，節(jié)約了運營成本。
案例11 安徽省合肥市十五里河污水處理廠PPP項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為安徽省合肥市十五里河污水處理廠。2018年9月，合肥市政府通過移交-運營-移交（TOT）+新建-運營-移交（BOT）方式，將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給社會資本方北京首創(chuàng)股份，實現(xiàn)首次資產(chǎn)盤活。2021年6月，北京首創(chuàng)股份以本項目為底層資產(chǎn)，成功發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，實現(xiàn)資產(chǎn)的再次盤活。
本項目具有以下特點：
一是盤活方式新穎。采用PPP+基礎(chǔ)設(shè)施REITs的方式兩次盤活存量資產(chǎn)，在不同階段實現(xiàn)了政府和社會資本的存量資產(chǎn)盤活，在盤活方式、創(chuàng)新性、引領(lǐng)性、可復(fù)制性和示范性方面具有較為明顯的特點和優(yōu)勢。
二是國內(nèi)首個水務(wù)REITs項目。作為首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點中唯一一個以污水處理設(shè)施為底層資產(chǎn)的項目，對于水務(wù)行業(yè)開展存量資產(chǎn)盤活提供了寶貴經(jīng)驗。
三是充分發(fā)揮社會資本作用。政府和社會資本依法依規(guī)簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，明確社會資本從項目勘察設(shè)計到運營全過程參與，發(fā)揮社會資本最大效能，減輕政府運營負(fù)擔(dān)。
四是強(qiáng)化公共服務(wù)提供。將盤活國有資產(chǎn)和新增投資有機(jī)結(jié)合，將盤活存量資產(chǎn)回收資金投入到后續(xù)公共服務(wù)項目，提升公共服務(wù)水平，形成投資良性循環(huán)。
案例12 浙江省溫州市域鐵路S1線一期工程PPP項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為溫州市域鐵路S1線一期工程，線路全長53.507km，投資概算199.57億元，于2019年1月開通試運營。2019年7月，本項目采用TOT模式引入社會資本方，并與溫州市鐵投集團(tuán)組建項目公司，負(fù)責(zé)項目機(jī)電設(shè)備更新改造和整體的運營維護(hù)、管理和移交。
本項目具有以下特點：
一是項目示范意義突出。S1線一期工程已納入國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)示范工程、全國市郊（域）鐵路第一批示范項目和省部共建市域鐵路示范項目。
二是盤活資產(chǎn)規(guī)模大。軌道交通項目投資規(guī)模大，地方政府財政支出壓力較大，本項目以90億對價轉(zhuǎn)讓運營權(quán)，有力緩解了地方政府債務(wù)壓力。
三是最大程度發(fā)揮合作優(yōu)勢。本項目通過引入社會資本的資金、運營管理技術(shù)，形成產(chǎn)業(yè)合力，滿足溫州市城市發(fā)展實際需要，確保市域鐵路的安全運營。
案例13 深圳市婦兒大廈改造PPP項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為深圳市婦兒大廈，建筑面積5.79萬平方米（含地下室）。大廈自2002年投入使用已歷經(jīng)多年，裝修及設(shè)備管網(wǎng)老舊，存在一定的安全隱患。2020年6月，深圳市政府通過改建-運營一移交（ROT）方式引入社會資本，對大廈進(jìn)行升級改造。
本項目具有以下特點：
一是國內(nèi)首個婦女兒童領(lǐng)域設(shè)計改建運營一體化PPP項目。以服務(wù)婦女、兒童和家庭為內(nèi)容，共同打造對婦兒友好先行示范、具有城市標(biāo)志水平的特色品牌街區(qū)，使其成為兒童友好城市建設(shè)重要代表作和深圳城市建設(shè)的品牌。
二是改變了公共事業(yè)傳統(tǒng)運營模式。引入在行業(yè)內(nèi)具有豐富經(jīng)驗的社會資本，改變以往依托下屬事業(yè)單位提供婦兒服務(wù)的傳統(tǒng)運作方式，實現(xiàn)了完全使用者付費，具有較強(qiáng)的自我造血功能，降低了政府支出壓力，推動“有為政府”與“有效市場”有機(jī)結(jié)合。
三是體現(xiàn)了較強(qiáng)的社會責(zé)任。本項目在切實降低碳排放強(qiáng)度的同時，為婦女兒童帶來了高質(zhì)量公共服務(wù)，是PPP和ESG有效結(jié)合的典型范例。
五、發(fā)行資產(chǎn)支持專項計劃（商業(yè)票據(jù)）
案例14 北京市亦莊控股生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)支持專項計劃項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為北京亦莊生物醫(yī)藥園。園區(qū)總建筑面積16.3萬平方米，可出租面積12.1萬平方米，2020年評估價值為16.51億元。2021年2月，本項目采用公開發(fā)行商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）對存量資產(chǎn)進(jìn)行盤活，采用儲架方式發(fā)行，儲架規(guī)模30億元，期限20年（3+3+3+3+3+3+2年）。
本項目具有以下特點：
一是放大融資規(guī)模增加盤活資金。與傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品相比，本項目通過較高的資產(chǎn)抵押率和更長的期限，有效放大融資規(guī)模，成功撬動近50億元的新增有效投資。
二是通過多元化增信方式增加產(chǎn)品安全性。通過物業(yè)運營收入質(zhì)押擔(dān)保、超額現(xiàn)金流覆蓋、標(biāo)的物業(yè)抵押、發(fā)行人提供差額支付承諾等多種方式為產(chǎn)品進(jìn)行增信，提升產(chǎn)品安全性、確保本息及時足額兌付。
三是通過回售選擇權(quán)安排增加投資靈活性。項目采用“3+3+3+3+3+3+2”的期限設(shè)置，存續(xù)期內(nèi)每三年設(shè)置開放期，開放期內(nèi)允許投資人回售資產(chǎn)支持證券份額，增加了投資人回收資金的靈活性，保障投資人利益。
案例15 重慶市巴南區(qū)龍洲灣隧道工程資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為重慶市巴南區(qū)龍洲灣隧道工程，該項目總投資39.72億元，于2020年1月1日投入運營，運營期限為20年。2022年，本項目采用銀行間市場發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù)（ABCP）的方式盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是創(chuàng)新采用PPP-ABCP模式盤活存量資產(chǎn)。把公開市場發(fā)行的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品ABCP與PPP項目相結(jié)合，是PPP項目融資模式的一次重要金融創(chuàng)新，有利于提高PPP項目資產(chǎn)流動性。
二是解決PPP項目期限與融資期限錯配問題。通過ABCP的交易安排，將期限較長的PPP底層資產(chǎn)“長切短”為多單滾動發(fā)行的1年期產(chǎn)品，解決了資產(chǎn)期限與融資產(chǎn)品期限無法匹配的難點。
三是降低了項目成本。本項目的2022-1期PPP-ABCP募集資金9.75億元，發(fā)行利率2.7%；2022-2期PPP-ABCP滾動續(xù)發(fā)規(guī)模7.72億元，發(fā)行利率2.85%。在綜合考慮項目總盤活成本前提下，本次盤活較此前的融資成本降低了約41個基點（BP），PPP-ABCP產(chǎn)品存續(xù)期內(nèi)4年累計可節(jié)約融資成本逾1500萬元。
六、產(chǎn)權(quán)交易
案例16 中石化資產(chǎn)經(jīng)營管理公司安慶分公司港貯、液化氣設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為中石化資產(chǎn)經(jīng)營管理公司安慶分公司所持有的油品碼頭和油氣輸送管線資產(chǎn)，主要包括兩條油氣管線，資產(chǎn)評估價格3435.4萬元，剔除拆除費用后資產(chǎn)實際估值為625萬元。2019年，項目通過北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行盤活。
本項目具有以下特點：
一是交易模式創(chuàng)新性強(qiáng)。創(chuàng)新性地采用“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓網(wǎng)絡(luò)競價+資產(chǎn)拆除密封報價”的交易模式確定受讓方，10家意向受讓方先后進(jìn)行了83輪報價，最終標(biāo)的資產(chǎn)成交價為5075.4萬元，剔除拆除費用之后的資產(chǎn)價格為3875.4萬元，較最初評估值625萬元增值了520%，超出各方預(yù)期，實現(xiàn)了國有資產(chǎn)價值最大化。
二是保障安全與穩(wěn)定。交易方案約定轉(zhuǎn)讓方在拆除過程中分期支付拆除費用，嚴(yán)密把控拆除進(jìn)度，同時強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)拆除資質(zhì)和資產(chǎn)狀態(tài)現(xiàn)場踏勘，最大程度上保障了拆除工作的安全性，維護(hù)了社會穩(wěn)定。
三是示范意義突出。在當(dāng)前大量工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、改造搬遷，大量生產(chǎn)設(shè)備需要拆除和處置的階段，本項目通過一系列創(chuàng)新做法，實現(xiàn)資產(chǎn)安全拆除和價值最大化的雙重目標(biāo)，對同類企業(yè)具有較強(qiáng)的借鑒意義。
案例17 天津市渤化集團(tuán)國際輪胎公司盤活項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為天津市渤化集團(tuán)國際輪胎公司（以下簡稱：國際輪胎公司）及其有關(guān)資產(chǎn)。國際輪胎公司自2015年起連年虧損，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營難以為繼。2022年，國際輪胎公司將房產(chǎn)、土地、生產(chǎn)設(shè)備、品牌、專利等非流動資產(chǎn)打包，并附帶摘牌方接收公司全體員工的條件，在天津市產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓，盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是充分實現(xiàn)資產(chǎn)價值。實現(xiàn)了房產(chǎn)土地盤活，實現(xiàn)盤活資金7.1億元，最大程度上保證了國有資產(chǎn)保值增值。
二是化解債務(wù)風(fēng)險。國際輪胎公司通過出售資產(chǎn)包獲得的資金主要用于解決企業(yè)債務(wù)，完全覆蓋了銀行借款、融資租賃款等外部金融債務(wù)，解除了渤化集團(tuán)在國際輪胎公司捆綁的擔(dān)保責(zé)任，避免了渤化集團(tuán)債務(wù)的系統(tǒng)性風(fēng)險。
三是重視原有員工的安置。在盤活資產(chǎn)的過程中，以職工的妥善安置作為盤活存量資產(chǎn)的前置條件，使近千名員工重新獲得就業(yè)崗位，收入得到成倍增長，職工利益得到有效保障。
四是實現(xiàn)綠色低碳生產(chǎn)。優(yōu)化產(chǎn)能并降低能耗，月產(chǎn)量由1200噸增至6500噸以上，生產(chǎn)用能對標(biāo)綜合能耗已經(jīng)達(dá)到輪胎制造標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)值。
案例18 廣西自治區(qū)欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)12#、13#泊位工程產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為欽州北港物流名下的欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)12#、13#泊位工程項目，包括29.37公頃的海域使用權(quán)。盤活前，已完成填海造地252畝，建成兩個鋼結(jié)構(gòu)廠房2.88萬平米，完成投資1.15億元。2021年，北港集團(tuán)下屬北港物流對欽州北港物流的物流業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離，通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓欽州北港物流99%股權(quán)的方式，對外轉(zhuǎn)讓項目的海域使用權(quán)及相關(guān)在建工程，盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是超額回收前期建設(shè)投資。本項目通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)資產(chǎn)盤活，回籠資金1.7億元，轉(zhuǎn)讓價格顯著高于項目投入成本，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。
二是帶動新增投資作用明顯。北港物流利用回籠資金投資新建北港欽州新通道聯(lián)運中心項目，預(yù)計總投資約5.48億元。同時，受讓方利用欽州北港物流名下的土地等資產(chǎn)，新建欽州錦峰海洋重工年產(chǎn)30萬噸風(fēng)電產(chǎn)業(yè)項目，預(yù)計總投資13億元。
三是妥善解決資產(chǎn)盤活后續(xù)風(fēng)險。為做好北部灣港口碼頭的統(tǒng)一管理，北港集團(tuán)與受讓方約定，碼頭建成后將委托北港集團(tuán)經(jīng)營管理。為此，北港集團(tuán)采取保留欽州北港物流1%股權(quán)及提名一名董事的方式，確保對泊位后續(xù)規(guī)劃建設(shè)的控制，并擁有碼頭的回購優(yōu)先權(quán)。
七、作價入股
案例19 云南省能源投資集團(tuán)有限公司曲靖垃圾發(fā)電項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為曲靖云能投新能源發(fā)電有限公司（以下簡稱：曲靖新能源）投資建設(shè)曲靖垃圾發(fā)電項目，項目于2010年12月正式投產(chǎn)運營，總投資3.45億元。項目投產(chǎn)以來，一直處于虧損狀態(tài)，已資不抵債。2022年，本項目通過資產(chǎn)作價入股和資產(chǎn)租賃模式，引進(jìn)戰(zhàn)略合作方成立新公司開展項目提標(biāo)改造和后續(xù)經(jīng)營，實現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活。
本項目具有以下特點：
一是顯著提升項目自身收益。項目提標(biāo)改造后，垃圾焚燒工藝提升，每年可節(jié)約燃煤成本3000萬元以上，飛灰大幅減少（只有原來的20%左右），固化及運輸成本每年降低約1000萬元，年均收益1054.52萬元，實現(xiàn)項目扭虧為盈、生產(chǎn)經(jīng)營良性循環(huán)。
二是大幅改善原投資人財務(wù)狀況。盤活前，曲靖新能源預(yù)計利潤總額-6165.55萬元，經(jīng)營凈現(xiàn)流-3258.8萬元，無法維持公司正常經(jīng)營，經(jīng)營狀況將持續(xù)惡化。盤活后，曲靖新能源預(yù)計年均經(jīng)營凈現(xiàn)流預(yù)計為641.55萬元。
三是對存量資產(chǎn)靈活分割處理。本項目創(chuàng)新合作模式，以機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)作價3500萬元入股新公司獲得35%股權(quán)，其余資產(chǎn)出租給新公司使用收取租金，同時獲得股權(quán)投資收益和資產(chǎn)出租收益，拓寬了收入渠道，最大程度盤活了存量資產(chǎn)的價值。
案例20 云南省云維集團(tuán)閑置土地作價出資項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為云維集團(tuán)化工分公司片區(qū)1400余畝土地，建有4套裝置，均長期停產(chǎn)閑置。云維集團(tuán)化工分公司和云維化工精制公司停產(chǎn)時間長，2016年12月被列為出清“僵尸企業(yè)”名單。為解決企業(yè)困境，2018年9月，云維集團(tuán)與云南能投化工責(zé)任有限公司共同投資40萬噸/年有機(jī)硅單體及配套項目，盤活原有資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是經(jīng)濟(jì)社會效益顯著。盤活后有機(jī)硅項目投產(chǎn)半年實現(xiàn)營業(yè)收入9.31億元，利潤總額1.2億元。同時依托40萬噸/年有機(jī)硅項目，當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)了花山有機(jī)硅新材料產(chǎn)業(yè)園，成功引入了有機(jī)硅特種硅油等生產(chǎn)企業(yè)入駐，形成有機(jī)硅產(chǎn)業(yè)集群，有效地促進(jìn)了人才引進(jìn)，拉動當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)。
二是政策支持力度大。簽訂項目合作協(xié)議，地方政府承諾給予多項優(yōu)惠政策綜合支持。例如，項目涉及行政事業(yè)性收費，除國家法定不能減免的，區(qū)級權(quán)限內(nèi)能減免的一律全免；積極協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有公租房或廉租房，優(yōu)先滿足項目公司職工現(xiàn)行入住需要；給予企業(yè)高管及優(yōu)秀技術(shù)人才、高新人才引進(jìn)和激勵機(jī)制或政策等。
八、其他盤活方式
案例21 中國華能存量火電廠資產(chǎn)盤活項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為華能江蘇能源開發(fā)有限公司管理的華能南京電廠。該電廠1994年成立，在職人數(shù)560，總資產(chǎn)10.65億元，電廠存量土地共1580畝。電廠發(fā)電能源結(jié)構(gòu)等已不符合“雙碳”發(fā)展目標(biāo)。2020年1月，經(jīng)與南京市政府多輪溝通協(xié)商，最終確定通過土地置換及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入綜合開發(fā)的方式實現(xiàn)盤活。
本項目具有以下特點：
一是有效盤活存量土地。華能南京電廠關(guān)停后由政府將電廠土地收儲，并在南京麒麟科創(chuàng)園選址進(jìn)行土地置換，有效避免了低效華能南京電廠存量土地資產(chǎn)的連續(xù)貶損，并以回流資金促進(jìn)落后火電廠的有序騰退關(guān)停，助力長江流域生態(tài)環(huán)境保護(hù)修復(fù)，有效解決退城入園問題。
二是推動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。通過土地置換，積極引入產(chǎn)業(yè)資源，在新址著力打造能源產(chǎn)業(yè)集群“中國能谷”，帶動基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。項目建成后，將成為長三角一體協(xié)同的千億級能源創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群，預(yù)計年營收規(guī)模超過2000億元。
三是推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。通過資產(chǎn)盤活，使傳統(tǒng)的國有能源企業(yè)從生產(chǎn)型向多元混合的投資性綜合類企業(yè)轉(zhuǎn)型。同時，充分發(fā)揮國有資本運營公司資產(chǎn)管理平臺功能，撬動金融資產(chǎn)管理公司、銀行等各類資本為園區(qū)建設(shè)提供資金支持。
案例22 山東鐵投集團(tuán)通過市場化債轉(zhuǎn)股方式盤活濟(jì)青高鐵項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為濟(jì)青高鐵，線路全長307.9公里，總投資599.8億元，2018年12月全線建成通車。2019年12月，項目采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式引入戰(zhàn)略投資者盤活資產(chǎn)，同時通過市場化債轉(zhuǎn)股降低負(fù)債水平。
本項目具有以下特點：
一是有效化解存量債務(wù)。濟(jì)青高鐵本次引進(jìn)戰(zhàn)略股權(quán)資金30億元。其中，16.14億元為市場化債轉(zhuǎn)股資金，由農(nóng)銀金融資產(chǎn)投資有限公司和中銀金融資產(chǎn)投資有限公司購買濟(jì)青高鐵股權(quán)，并定向用于償還山東鐵投集團(tuán)存量債務(wù)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，為提升后續(xù)可持續(xù)融資能力打好基礎(chǔ)。
二是提高中國高鐵國際影響力。本次盤活存量資產(chǎn)過程中，科威特投資局戰(zhàn)略投資13.86億元，是中國高鐵第一次成功引入國外知名機(jī)構(gòu)投資者，展示中國高鐵的品牌影響力，推動中國高鐵走出去，具有重要的示范意義。
三是改善治理結(jié)構(gòu)。本次引進(jìn)的戰(zhàn)略投資人委派董事及監(jiān)事，既可以督促濟(jì)青高鐵公司在運營中進(jìn)一步提升規(guī)范性和透明度，也可以倒逼國內(nèi)鐵路行業(yè)管理體制進(jìn)一步市場化，提升項目運營、結(jié)算及委托運輸管理等方面的規(guī)范性。
案例23 安徽省銅陵市中熹科技產(chǎn)業(yè)園項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為中熹科技企業(yè)，該企業(yè)建有廠房5棟（建筑面積約4.7萬平方米）和未建低效用地50畝。中熹科技企業(yè)因自身經(jīng)營不善停產(chǎn)。2021年3月，銅陵高新發(fā)展投資有限公司通過司法拍賣程序取得了中熹科技產(chǎn)業(yè)園所有權(quán)，并對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了盤活，包括部分入園企業(yè)清退，招商引資推進(jìn)“園中園”建設(shè)等。
本項目具有以下特點：
一是回收資金帶動有效投資效果明顯。對原有園區(qū)進(jìn)行盤活后，新的薄膜電容產(chǎn)業(yè)園已簽約入駐9家產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，協(xié)議總投資超20億元，初步圍繞薄膜電容產(chǎn)業(yè)形成了“自動化設(shè)備-拉膜-鍍膜-分切-卷繞-成品-包材”完整的細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈。
二是促進(jìn)就業(yè)及增加稅收明顯。初步估算，新引進(jìn)企業(yè)達(dá)產(chǎn)后，預(yù)計新增從業(yè)人員600人，年新增產(chǎn)值約16億元，年新增稅收9000萬元。
三是閑置資產(chǎn)處置方式靈活。運用司法競拍、破產(chǎn)重組、債務(wù)調(diào)解協(xié)等方式處置閑置資產(chǎn)，相比新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方式，更加高效地盤活了閑置資源。
案例24 湖北省荊門市獵豹汽車資產(chǎn)重組項目
本項目盤活的存量資產(chǎn)為長豐集團(tuán)在荊門市注冊成立的獵豹汽車有限公司荊門分公司及其相關(guān)土地、廠房、設(shè)備等資產(chǎn)（以下簡稱長豐獵豹項目）。2021年，長城汽車通過產(chǎn)權(quán)交易所受讓長豐獵豹項目100%股權(quán)，引入后長城汽車對原有工廠進(jìn)行升級改造，盤活存量資產(chǎn)。
本項目具有以下特點：
一是盤活后項目收益顯著提升。截至2022年上半年，已累計生產(chǎn)整車兩萬多臺，預(yù)計2025年可實現(xiàn)年產(chǎn)30萬輛的目標(biāo)，年產(chǎn)值將達(dá)到400億元，稅收將超過20億元。同時，長城汽車不僅完成了原有工廠的技改，還不斷加大對荊門工廠的投資。
二是帶動本土配套企業(yè)發(fā)展。在長城汽車帶動下，十多家本土汽車配套企業(yè)不僅產(chǎn)值大幅增加，而且陸續(xù)加快擴(kuò)規(guī)擴(kuò)產(chǎn)步伐，比如福耀玻璃2021年新上了年產(chǎn)90萬片夾層壓制成型生產(chǎn)線及年產(chǎn)24萬片天窗PU包邊生產(chǎn)線項目，產(chǎn)能實現(xiàn)翻倍，相當(dāng)于再造一個“新福耀”。
三是推動區(qū)域發(fā)展實現(xiàn)新跨越。隨著以長城汽車為龍頭的汽車產(chǎn)業(yè)園加快成型，園區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能正在加快銜接、深度融合。荊門汽車產(chǎn)業(yè)園周邊教育、文體、醫(yī)療等公共服務(wù)不斷增強(qiáng)，荊門汽車產(chǎn)業(yè)園正在從功能單一的工業(yè)園區(qū)向功能多元的城市空間轉(zhuǎn)變。
本文來源 | 城投研究公眾號